نکات مهم در معاملات,امور املاک و قراردادها

ملاحضات و نکات مهم در معاملات,امور املاک و قراردادها

توضیح: انواع معاملات شامل معاملات ملکی و معاملات مصالح و قراردهای پیمانکاری با پیمانکار ها و یا استادکارها میباشد که باید به این موضوع توجه ویژه ای داشته باشید تا در صورت بروز هر گونه حادثه یا عمل خلاف قانون و استانداردهای فنی بتوانید از حق خود دفاع نموده و متضرر نگردید.

معاملات ملکی

توضیح: معاملات ملکی شامل انواع قرارداد های فروش و رهن و اجاره میباشد که پیش از هر گونه عقد قرارداد و قولنامه باید استعلام های لازم را بگیرید و از وضعیت مالکیت ملک و همچنین عوارض ملک و در خصوص زمینهای حاشیه شهرها و روستاها در مورد وضعیت کاربری و وضعیت آب و برق و گاز و تلفن و شرایط خاص اطمینان کامل پیدا کنید.

توصیه ها و هشدارها:

برای مطلع شدن از وضعیت کاربری زمین های روستایی و حاشیه به سازمان بنیاد مسکن منطقه و همچنین دهیاری یا بخشداری منطقه مراجعه نموده و استعلامات لازم را بگیرید.
برای مطلع شدن از وضعیت کاربری زمین های حاشیه شهر یا داخل شهر به شهرداری منطقه مراجعه نمایید.
در خصوص دیوار کشی زمین های کشاورزی و ایجاد تغییرات باید به سازمان جهاد کشاورزی منطقه و دهیاری و یا شهرداری مراجعه نمایید.
در خصوص املاک و زمین های قولنامه ای و فاقد سند وضعیت حدود ملک و مالکیت را طبق مدارک موجود به دقت بررسی نمایید.
هرگونه معامله اجاره یا خرید و فروش املاک و به خصوص املاک فاقد سند را در دفاتر اسناد رسمی ثبت نمایید.
در خصوص خرید املاک فاقد سند رسمی حتما در دفتر اسناد رسمی از مالک فعلی برای انجام کلیه امور مرتبط با ملک مورد نظر شامل امور مربوط به ساخت و تهیه سند و.... وکالتنامه اخذ نمایید.
در کلیه قراردادهای خرید و فروش و رهن و اجاره از شاهدهای معتبر استفاده نمایید.
در خصوص معاملات مربوط به زمین ها خصوصا زمین های فاقد سند رسمی با حضور و تایید مالک و شاهد معتبر با استفاده از مهندس نقشه بردار معتبر اقدام به تهیه نقشه ملک که در آن مختصات گوشه ها و مرزهای زمین و مساحت زمین مشخص باشند نمایید.
در صورتی که ملک تغییر کاربری داده شده بود و یا در حال تغییر کاربری بود از مالک بخواهید مدارک آن را به شما ارائه دهد و بر حسب آن مدارک سازمان مربوطه در خصوص تغییر کاربری استعلام بگیرید.
در تمام معاملات شروط فسخ را مشخص نمایید.

2. تغییر کاربری

توضیح: تغییر کاربری با درخواست مالک و برای تغییر زمین یا ملک برای فعالیت مورد نظر با درخواست و بررسی و تایید سازمان های مربوطه انجام میگیرد که مراحل آن برای زمین ها و سایر املاک عبارتند از:

تغییر کاربری زمین های کشاورزی و باغی:
در ابتدای کار باید متقاضی درخواست خود نسبت به تغییر کاربری زمین کشاورزی را به همراه مدارک مالکیت، طرح مورد نظر و تایید شده خود را مطابق با ماده ۷ قانون، به اداره مربوطه که اداره مدیریت جهاد کشاورزی است تحویل دهد.
در مرحله دوم، اداره مدیریت جهاد کشاورزی در خواست تغییر کاربری را بررسی کرده و گزارشی از این درخواست تهیه کرده و به همراه مدارک اخذ شده از در خواست کننده تغییر کاربری به اداره مدیریت امور اراضی ارسال می نماید.
در مرحله سوم در کمیته کار مستقر در کمیسیون مدیریت امور اراضی طرح پرونده صورت می گیرد و اعضا کمیته از زمین مورد نظر بازدید انجام داده و نظر کارشناسی خود را ارایه می دهند.
در مرحله چهارم در کمیسیون تبصره یک ماده یک قانون حفاظت از زمین های کشاورزی، نسبت به درخواست تغییر کاربری زمین توسط اداره مدیریت امور اراضی طرح پرونده می شود.
در مرحله آخر اگر درخواست رد شود به متقاضی اطلاع رسانی می شود و اگر درخواست مورد پذیرش قرار بگیرد در صورتی که مشمول پرداخت عوارض نباشد مجوز تغییر کاربری زمین کشاورزی صادر می شود.

نکته: برای کسب اطلاعات بیشتر میتوانید به سایت سازمان امور اراضی کشور به نشانی www.laoi.ir مراجعه نمایید.

تغییر کاربری ساختمان مسکونی به اداری یا تجاری

هر گونه تغییر کاربری دارای مسیر مشخصی است که باید طی شود. برای انجام این کار باید به دفاتر خدمات نوسازی ناحیه‌ای که ملک در آن قرار دارد مراجعه کرده و روال کار اداری آن را انجام دهید. شاید در این مسیر نیاز داشته باشید که برای پرداخت عوارض ساختمان خود به شهرداری نیز مراجعه کنید و مراحل زیر را طی کنید.تغییر کاربری زمین مسکونی به تجاری و اداری از ۲ طریق انجام می‌شود:

از طریق تخریب و نوسازی
تغییر کاربری به تجاری از طریق دریافت مجوزهای لازم

مرحله اول: اگر مالک ساختمان قصد تغییر کاربری داشته باشد در صورتی که عوارض را پرداخت نکرده باشد باید ابتدا عوارض آن را پرداخت کند بدین منظور می تواند با مراجعه به شهرداری منطقه آن را پرداخت کند ولی اگر آن را پرداخته باشد باید به یکی از دفاتر خدمات نوسازی که ملک در آن ناحیه قرار دارد مراجعه کند و فرمی که در آن کاربری جدید و قدیم بررسی می ‌شود را تکمیل کند . تمامی فرایند های بعدی به صورت الکترونیکی انجام خواهد شد .

مرحله دوم : یک بازرس برای بررسی اطلاعات وارد شده در فرم به ملک فرستاده می شود. بازرس وظیفه دارد اطلاعات فرم را بررسی کند و با اطلاعات ساختمان تطبیق دهد . برای مثال بررسی آدرس و .... .

مرحله سوم : پس از گذراندن مراحل اول و دوم ، در این مرحله از تغییرات کاربری ساختمان ، دفتر خدمات نوسازی ناحیه یک نقشه جدید از ملک دستور می‌ دهد و این نقشه باید متناسب با تغییر کاربری زمین باشد . در این نقشه اطلاعات بسیاری مانند تعداد طبقات ، پارکینگ ، نورگیری و غیره قید می ‌شود . اگر مالک نسبت به هر قسمتی از این نقشه اعتراضی داشته باشد باید پیش از رسیدن به مرحله چهارم آن را مطرح و پیگیری کند .

مرحله چهارم : در این مرحله از تغییرات کاربری زمین ، با توجه به نقشه صادر شده از سمت سازمان نوسازی ، طراحی نقشه اصلی آغاز می شود . در نقشه جدید از ملک ، اطلاعات بسیاری مانند تعداد طبقات ، پارکینگ ، نورگیری و غیره قید می‌ شود که اگر مالک نسبت به هر قسمتی از این نقشه اعتراضی داشته باشد باید پیش از رسیدن به مرحله چهارم آن را مطرح و پیگیری کند .

مرحله پنجم : در این مرحله ، مالک باید به دفاتر نوسازی مراجعه کند و طبق نقشه اصلی که از قبل تهیه شده ، پروانه ساخت خود را دریافت کند .

مرحله ششم : این مرحله که آخرین مرحله از تغییرات کاربری ملک می باشد در واقع مرحله تخریب و نوسازی است که پس از صادر شدن مجوز تغییر کاربری ، ملک تخریب شده و بر اساس نقشه جدید نوسازی صورت می‌ گیرد .

مدارک مورد نیاز برای تغییر کاربری:

مالک یا نماینده قانونی وی باید تمام مدارک قانونی و شناسایی خود را ارائه دهد:

اصل سند ملک
مشخصات کامل ملک مانند کد پستی، کروکی و غیره
برگ تسویه حساب عوارض شهرداری به همراه برگ تسویه حساب مالیات
نقشه ملک جدید که به تناسب کاربری جدید مورد نظر طراحی شده است
مجوزهای لازم از سازمان‌های مربوطه از طریق دفاتر خدمات نوسازی

3. قراردادها با پیمانکار و یا استادکار

توضیح: هرگونه عملیات عمرانی شامل نوسازی و بازسازی و.... که توسط پیمانکار یا استادکار متخصص انجام میپذیرد نیازمند تنظیم قراردادی با موضوع فعالیت مورد نظر میباشد تا از بروز اقدامات خلاف قانون و تلف شدن سرمایه و خسارت به ملک جلوگیری به عمل آید و در صورت بروز این موارد بتوانید از حق خود دفاع نموده و خسارت احتمالی را جبران نمایید.برای کسب اطلاعات بیشتر به "شرایط عمومی پیمان "مراجعه نمایید.

توصیه ها و هشدارها:

برای کلیه امور عمرانی و بازسازی و... به شکل کلی و جزئی از پیمانکار و یا استادکارهای دارای صلاحیت استفاده نمایید و به منظور جلوگیری از خسارت و جرایم و کلاهبرداری از سپردن کار به افراد متفرقه یا غریبه که فاقد معرف و کارت فنی و حرفه ای هستند بپرهیزید.
در هنگام عقد قرارداد از شاهد معتبر استفاده نمایید.
ملزومات قرارداد شامل موضوع کار,مدت انجام کار,حجم کار,پیش پرداخت,مصالح,میزان دستمزد,نحوه پرداخت,مشخصات فردی,شرایط فسخ و در صورت لزوم تعیین خسارت برای حسن انجام کار را حتما مورد توجه قرار داده و لحاظ کنید.
پیش از سپردن کار به پیمانکار و یا استادکار در خصوص سوابق و نمونه کار بررسی و تحقیق نمایید.
در طی تمام مراحل کار و پس از هر پرداخت رسید تهیه نموده و تا اتمام کار و پایان قرارداد آن را نزد خود نگه دارید.